Los propietarios de cooperativas (co-ops) en Manhattan y Brooklyn enfrentan una complicación que los propietarios de condominios y casas no tienen: el apartamento no es un bien inmueble que pueda simplemente transferirse mediante escritura a un fideicomiso. Son acciones de una corporación combinadas con un arrendamiento propietario (proprietary lease), y trasladar eso a un fideicomiso generalmente implica pasar por la junta de la cooperativa.
Por Qué las Cooperativas Son Diferentes
Cuando usted es propietario de una cooperativa, no tiene el título de un bien inmueble — tiene acciones de la corporación cooperativa, junto con un arrendamiento propietario que le otorga el derecho de ocupar su unidad específica. Transferir esa combinación de acciones y arrendamiento a un fideicomiso revocable es legalmente una transferencia de las acciones y una cesión del arrendamiento, y la mayoría de los arrendamientos propietarios requieren el consentimiento de la junta antes de cualquier transferencia, incluidas las transferencias a un fideicomiso con fines de planificación patrimonial. Esto es muy distinto de un condominio o una casa, donde una escritura normalmente puede registrarse sin aprobación de terceros.
Qué Suele Implicar la Aprobación de la Junta
La mayoría de las juntas de cooperativas se han familiarizado más con las transferencias de planificación patrimonial a lo largo de los años, pero el proceso típicamente sigue requiriendo:
- Una solicitud formal a la junta pidiendo consentimiento para transferir las acciones y ceder el arrendamiento propietario al fiduciario (trustee) de su fideicomiso revocable.
- Proporcionar una copia del documento del fideicomiso, o una certificación de fideicomiso (certification of trust) que resuma sus términos clave, para que la junta pueda confirmar que usted sigue siendo el propietario beneficiario y conserva el control durante su vida.
- Confirmar que usted, como otorgante (grantor) y fiduciario, continuará ocupando la unidad y siendo personalmente responsable del mantenimiento y las normas del edificio (house rules), ya que las juntas típicamente se preocupan por preservar esas obligaciones sin importar la estructura de propiedad.
- En ocasiones, una tarifa nominal de transferencia o de revisión legal cobrada por el abogado de la cooperativa para procesar la documentación.
- En algunos edificios, un acuerdo de reconocimiento (recognition agreement) actualizado con el prestamista de la cooperativa si las acciones están financiadas, ya que el prestamista también debe estar al tanto de la transferencia al fideicomiso.
Consideraciones Prácticas Antes de Comenzar
Debido a que no hay garantía de que la aprobación sea rápida, ayuda revisar su arrendamiento propietario y las normas del edificio antes de presentar una solicitud de transferencia, y hablar con el agente administrador sobre los plazos y preferencias de documentación habituales de la junta. Algunas juntas procesan estas solicitudes de manera rutinaria y rápida; otras tratan cada transferencia, incluso hacia su propio fideicomiso revocable, con el mismo escrutinio que una venta a un nuevo comprador. Prever tiempo suficiente evita una situación en la que el resto de su plan patrimonial esté completo pero la transferencia de la cooperativa siga pendiente.
Encajando la Cooperativa en Su Plan Integral
Una transferencia de cooperativa a un fideicomiso es una parte de un proceso más amplio de financiamiento de fideicomiso y debe coordinarse con su plan patrimonial completo, para que su bien más valioso no termine siendo el único que queda fuera del fideicomiso.
Si usted es propietario de una cooperativa y desea ayuda para navegar el proceso de aprobación de la junta para una transferencia al fideicomiso, Marianna Schwartsman puede guiarlo a través de este proceso. Programe una consulta gratuita o llame al +1 212 518 3868.
