Владельцы кооперативных квартир (co-op) на Манхэттене и в Бруклине сталкиваются с особенностью, незнакомой владельцам кондоминиумов и домов: квартира — это не недвижимость, которую можно просто оформить актом (deed) на траст. Это акции корпорации в сочетании с правом аренды по договору (proprietary lease), и передача такого имущества в траст обычно требует прохождения через правление кооператива.
Почему кооперативы отличаются от прочей недвижимости
Владея кооперативной квартирой, вы не имеете титула на недвижимость — вы владеете акциями кооперативной корпорации вместе с правом аренды по договору (proprietary lease), дающим право занимать конкретную квартиру. Передача этой совокупности акций и права аренды в отзывной траст (revocable trust) юридически представляет собой передачу акций и переуступку договора аренды, а большинство таких договоров требуют согласия правления на любую передачу, включая передачу в траст в целях планирования наследства. Это существенно отличается от кондоминиума или дома, где акт (deed), как правило, можно зарегистрировать без одобрения третьей стороны.
Что обычно включает процедура одобрения правлением
Большинство правлений кооперативов за последние годы стали более привычны к подобным передачам в целях планирования наследства, однако процесс, как правило, по-прежнему включает:
- официальное заявление в правление с просьбой о согласии на передачу акций и переуступку права аренды доверительному управляющему (trustee) вашего отзывного траста;
- предоставление копии документа о трасте либо сертификата о трасте (certification of trust), обобщающего его ключевые условия, чтобы правление могло убедиться, что вы остаётесь фактическим владельцем и сохраняете контроль при жизни;
- подтверждение того, что вы, как учредитель траста (grantor) и доверительный управляющий, продолжите проживать в квартире и нести личную ответственность за содержание и соблюдение правил дома, поскольку правления, как правило, заботятся о сохранении этих обязательств независимо от структуры владения;
- иногда — символическую плату за передачу или за юридическую проверку со стороны юрисконсульта кооператива для оформления документов;
- в некоторых зданиях — обновлённое соглашение о признании (recognition agreement) с кредитором кооператива, если акции находятся в залоге, поскольку кредитору также необходимо быть в курсе передачи в траст.
Практические моменты, которые стоит учесть заранее
Поскольку быстрое одобрение не гарантировано, полезно заранее изучить договор аренды (proprietary lease) и правила дома, а также обсудить с управляющей компанией типичные сроки и требования правления к документации. Некоторые правления обрабатывают такие запросы рутинно и быстро; другие относятся к любой передаче, даже в собственный отзывной траст, с той же тщательностью, что и к продаже новому покупателю. Закладывая достаточный запас времени, вы избежите ситуации, когда весь остальной план наследования уже готов, а передача кооперативной квартиры всё ещё находится на рассмотрении.
Как встроить кооперативную квартиру в общий план
Передача кооперативной квартиры в траст — это лишь часть более масштабного процесса наполнения траста активами, и её следует согласовывать с вашим полным планом наследования, чтобы самый ценный ваш актив не остался единственным элементом вне траста.
Если вы владеете кооперативной квартирой и хотите получить помощь в прохождении процедуры одобрения правлением для передачи в траст, Марианна Шварцман (Marianna Schwartsman) поможет вам пройти этот путь. Запишитесь на бесплатную консультацию или позвоните по номеру +1 212 518 3868.
