Bajo el antiguo common law, un beneficiario que heredaba un bien inmueble hipotecado en ocasiones podía exigir que el patrimonio pagara la hipoteca antes de entregarle la propiedad, una doctrina conocida como exoneración (exoneration). Nueva York eliminó ese derecho automático hace décadas, y la regla predeterminada moderna sorprende a mucha gente que supone que la vivienda familiar llega libre de deudas a menos que el testamento indique lo contrario.
La Regla Predeterminada Moderna: Antiexoneración
Conforme al EPTL 3-3.6, los bienes objeto de una disposición específica —incluido un legado específico (specific devise) de un bien inmueble— que estén sujetos a una hipoteca u otro gravamen pasan al beneficiario sujetos a ese gravamen, a menos que el testamento indique expresamente lo contrario. En otras palabras, el beneficiario hereda la casa y la deuda juntas, y los demás bienes del patrimonio no se usan automáticamente para pagar el préstamo. Esto revierte la antigua presunción del common law y traslada al testador la carga de redactar en contra de la regla predeterminada si desea un resultado distinto.
Cómo Redactar una Cláusula de Exoneración Cuando Sí la Desea
Los testadores que quieren que un beneficiario reciba un bien inmueble libre de su hipoteca deben decirlo explícitamente, indicando que el patrimonio pague la hipoteca específica con cargo al patrimonio residual o a una fuente de fondos designada, antes de que la propiedad pase al beneficiario. Esta decisión tiene consecuencias reales para los demás beneficiarios, ya que pagar una hipoteca con los bienes del patrimonio reduce lo que queda en el patrimonio residual para todos los demás. Es una disyuntiva que merece una conversación deliberada, y no dejarse al azar por omisión.
- Confirme si algún legado específico de un bien inmueble tiene una hipoteca vigente o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda
- Decida explícitamente si esa deuda debe pagarse con cargo al patrimonio o debe acompañar a la propiedad
- Si va a exonerar la hipoteca, identifique qué bienes del patrimonio financiarán el pago
- Explique la disyuntiva a los demás beneficiarios cuya participación residual podría reducirse como resultado
- Revise la cláusula cada vez que el saldo de la hipoteca cambie de manera significativa o la propiedad se refinancie
Por Qué Este Detalle Se Pasa por Alto
Debido a que la exoneración rara vez surge en conversaciones informales sobre planificación patrimonial, muchos testamentos guardan silencio sobre el tema simplemente porque a nadie se le ocurrió preguntar. Ese silencio ahora hace que, por omisión, el beneficiario reciba la propiedad sujeta a la deuda, lo cual puede no coincidir con lo que el testador realmente quería para un hijo que hereda la vivienda familiar. Abordamos esto directamente al preparar testamentos que incluyen legados específicos de bienes inmuebles.
Si su testamento deja un bien inmueble a una persona específica y no está seguro de cómo se manejará cualquier hipoteca sobre él, un abogado puede aclarar y corregir el lenguaje. Llame a Schwartsman Law Group al (212) 518-3868 o programe una consulta gratuita.
