По старым нормам общего права бенефициар, унаследовавший заложенную недвижимость, иногда мог требовать, чтобы наследственная масса погасила ипотеку до передачи имущества, — эта доктрина называлась освобождением от долга (exoneration). Нью-Йорк отменил это автоматическое право несколько десятилетий назад, и современное правило по умолчанию удивляет многих людей, которые считают, что семейный дом переходит к ним свободным от долгов, если завещание не говорит иного.
Современное правило по умолчанию: отказ от освобождения от долга
В соответствии с EPTL 3-3.6 конкретно завещанное имущество — включая конкретный завещательный отказ недвижимости (devise), — обременённое ипотекой или иным залогом, переходит к бенефициару вместе с этим обременением, если завещание прямо не устанавливает иное. Иными словами, бенефициар наследует дом и долг вместе, а другие активы наследственной массы автоматически не используются для погашения кредита. Это переворачивает прежнюю презумпцию общего права и возлагает на завещателя обязанность прямо отступить от правила по умолчанию, если он желает иного результата.
Как составить пункт об освобождении от долга, если он нужен
Завещатели, которые хотят, чтобы бенефициар получил недвижимость свободной от ипотеки, должны прямо это указать, распорядившись, чтобы наследственная масса погасила конкретную ипотеку за счёт остаточного имущества или из специально указанного источника средств, прежде чем имущество переходит к бенефициару. Это решение имеет реальные последствия для других бенефициаров, поскольку погашение ипотеки за счёт активов наследственной массы уменьшает то, что остаётся в остаточном имуществе для всех остальных. Это компромисс, который заслуживает осознанного обсуждения, а не решения, оставленного на волю случая.
- Проверьте, обременён ли какой-либо конкретно завещанный объект недвижимости действующей ипотекой или кредитной линией под залог недвижимости
- Прямо определите, должен ли этот долг быть погашен за счёт наследственной массы или он переходит вместе с имуществом
- Если ипотека погашается за счёт наследственной массы, укажите, какие именно активы будут использованы для этого
- Разъясните этот компромисс другим бенефициарам, чья доля в остаточном имуществе может из-за этого уменьшиться
- Пересматривайте этот пункт при значительном изменении остатка ипотечного долга или при рефинансировании недвижимости
Почему эту деталь часто упускают из вида
Поскольку вопрос освобождения от долга редко возникает в обычных разговорах о планировании наследования, во многих завещаниях этот вопрос просто не затронут, поскольку никто не подумал его задать. Такое молчание теперь по умолчанию означает, что бенефициар получает имущество вместе с долгом, что может не соответствовать тому, чего действительно хотел завещатель для ребёнка, наследующего семейный дом. Мы прямо рассматриваем этот вопрос при подготовке завещаний, включающих конкретные завещательные отказы недвижимости.
Если ваше завещание оставляет недвижимость конкретному лицу, а вы не уверены, как будет решён вопрос с ипотекой на неё, адвокат может разъяснить и уточнить формулировки. Позвоните в Schwartsman Law Group по номеру (212) 518-3868 или запишитесь на бесплатную консультацию.
