Cerró la compra de una casa de dos familias en Queens, encontró inquilinos y los cheques de alquiler están llegando. Oficialmente es propietario arrendador — felicidades. Entonces, una noche, lo asalta la idea: si el invitado de un inquilino se cae en una escalera con hielo y demanda, ¿está demandando al edificio… o lo está demandando a usted? ¿Su casa, sus ahorros, el fondo universitario de sus hijos?
Si la escritura de ese alquiler está a su nombre personal, la respuesta honesta es: a usted. Ser dueño de una propiedad de inversión a nombre propio suelda su patrimonio personal a cada riesgo que genera el edificio. La solución no es complicada, pero tiene capas — y cada capa cumple una función distinta.
Puntos clave
- Un alquiler a su nombre personal expone todo lo demás que usted posee — su casa, sus ahorros y sus salarios futuros — a demandas derivadas de la propiedad.
- Una LLC (compañía de responsabilidad limitada) levanta un muro legal entre el edificio y sus bienes personales, de modo que un reclamo contra la propiedad generalmente se limita a lo que posee la LLC.
- El seguro es la primera capa, no la última: una buena cobertura de arrendador más una póliza paraguas (umbrella) resuelve la mayoría de los reclamos antes de que el muro de la LLC llegue a ponerse a prueba.
- Que un fideicomiso sea titular de su participación en la LLC mantiene el alquiler fuera de la sucesión (probate) y prepara una transición fluida para su familia.
Por qué los arrendadores reciben más demandas de las que esperan
La propiedad de alquiler es uno de los activos más propensos a demandas que una persona común puede poseer. Resbalones y caídas, filtraciones del techo, supuesta exposición a pintura con plomo o moho, un incendio, la mordedura del perro de un inquilino, una lesión durante una reparación — los jurados de Nueva York escuchan estos casos todas las semanas. Cuando la escritura está a su nombre, una sentencia que exceda su seguro no se detiene en el límite de la propiedad. El demandante puede perseguir sus demás bienes, y un solo veredicto adverso puede deshacer una década de ahorro cuidadoso. Ese es el problema que cada una de las capas siguientes está diseñada para resolver.
Capa uno: un seguro que de verdad corresponda a un alquiler
Antes de cualquier estructura legal, resuelva bien la parte aburrida. Una póliza estándar de propietario de vivienda generalmente no cubre un alquiler no ocupado por el dueño — necesita una póliza de arrendador (dwelling/fire) con límites de responsabilidad significativos, y debería exigir que los inquilinos tengan seguro de inquilino. Luego añada una póliza paraguas (umbrella) personal, que se coloca encima de sus demás coberturas y agrega otra capa de protección de responsabilidad por una prima comparativamente modesta. El seguro es la capa que realmente paga los reclamos; las estructuras legales que siguen existen para los reclamos demasiado grandes, o los que el seguro excluye.
Capa dos: el muro de la LLC
Una compañía de responsabilidad limitada (LLC) de Nueva York es dueña del edificio; usted es dueño de la LLC. Bien hecho, una demanda derivada de la propiedad es un reclamo contra la LLC, y el cobro generalmente se limita a los bienes de la LLC — el edificio y su cuenta de alquileres — no a su casa ni a sus ahorros. Los inversionistas con varias propiedades suelen usar una LLC por edificio, para que la demanda de una propiedad no pueda contagiar a las otras. Dos advertencias importan. Primero, el muro solo se sostiene si usted lo respeta: cuenta bancaria separada, contratos de arrendamiento firmados a nombre de la LLC, y nada de mezclar el alquiler con fondos personales — los tribunales pueden "perforar" una LLC que se trata como un bolsillo personal. Segundo, transferir una propiedad hipotecada a una LLC involucra el consentimiento del prestamista, la actualización del seguro y posibles cuestiones de impuestos de transferencia, así que vale la pena hacerlo con un abogado en lugar de una escritura hecha por su cuenta. Esta es una pieza central de una planificación de protección de bienes más amplia, que examina todas sus exposiciones en conjunto en lugar de un edificio a la vez.
Capa tres: un fideicomiso por encima de la LLC
La LLC lo protege durante la vida; un fideicomiso protege el plan después. Si usted posee personalmente la participación de la LLC, esa participación pasa por la sucesión en el Surrogate's Court (tribunal testamentario) a su fallecimiento — es decir, demora, costo y un expediente público, mientras alguien necesita autoridad para manejar a los inquilinos y pagar la hipoteca entretanto. Si en cambio un fideicomiso revocable en vida es titular de su participación en la LLC, el control pasa a su fiduciario sucesor de forma inmediata y privada, sin proceso judicial para ese activo. El fideicomiso también puede decir lo que usted realmente quiere: conservar el edificio y repartir los ingresos entre sus hijos, venderlo y dividir el producto, o mantener la parte de un hijo en fideicomiso hasta que esté listo. Para algunas familias, un fideicomiso irrevocable añade más protección o apoya la planificación de cuidados a largo plazo. Coordinar la escritura, la LLC y el fideicomiso es exactamente lo que un buen abogado de planificación patrimonial hace en una sola sesión — y es mucho más barato que llevar después un edificio de alquiler por un proceso de sucesión y administración.
Cómo puede ayudar Schwartsman Law Group
Schwartsman Law Group ayuda a los propietarios de Nueva York a construir la estructura completa — formación y operación limpia de la LLC, titularidad mediante fideicomiso, y coordinación de la escritura con su plan patrimonial — para que el mal día de un edificio quede contenido. La abogada fundadora Marianna Schwartsman y su equipo asesoran a arrendadores e inversionistas desde oficinas en Brooklyn, Manhattan y Manhasset, en inglés, español y ruso. Llame al +1 212 518 3868, escriba a ms@schwartsmanlaw.com, o solicite una consulta gratuita para dejar la estructura bien montada desde el primer inquilino.