Ser propietario de un inmueble en Nueva York implica exposición: un invitado de un inquilino se cae en las escaleras, o una disputa se convierte en una demanda. La protección contra la responsabilidad inmobiliaria consiste en organizar con anticipación, y de manera abierta, la titularidad, los seguros y la documentación, de modo que un reclamo vinculado a un inmueble tenga menos probabilidades de alcanzar su vivienda, sus ahorros y sus demás edificios. Esta página, que forma parte de nuestra práctica de planificación para la protección de bienes, explica las herramientas que ofrece la ley de Nueva York, dónde termina cada una de ellas y cómo Schwartsman Law Group las utiliza para arrendadores, pequeños inversionistas y propietarios de vivienda en Nueva York.

Para analizar su situación, llame al (212) 518-3868 o solicite una Consulta Gratuita. Estamos autorizados para ejercer el derecho solo en Nueva York y trabajamos con clientes en Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx, Staten Island y Long Island.

Para Quién Es Esta Página

Esta página está dirigida a propietarios comunes y no a desarrolladores: arrendadores con uno o unos pocos edificios; dueños de inmuebles de uso mixto, como un local comercial con apartamentos arriba; pequeños inversionistas que tienen unos cuantos condominios o casas; familias con una vivienda propia y propiedades en alquiler; y dueños de condominios o cooperativas que alquilan una unidad.

El Seguro Es lo Primero

Una póliza de responsabilidad civil para arrendadores o de responsabilidad civil general comercial sobre cada edificio, con una póliza paraguas (umbrella) por encima, suele ser la primera línea de protección cuando alguien se lesiona en su propiedad. Una LLC o un fideicomiso solo determina qué bienes quedan expuestos si la cobertura se agota o no aplica. Revisamos sus pólizas antes de redactar cualquier documento.

Tener la Propiedad en Alquiler en una LLC

Qué hace el escudo de la LLC

Conforme a la LLC Law 609(a), un miembro o gerente de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) de Nueva York no responde por las obligaciones de la sociedad por el solo hecho de ser miembro o gerente. Si un inquilino demanda a la LLC por una lesión sufrida en el edificio, ese reclamo es contra la LLC, de modo que su vivienda y sus ahorros no quedan automáticamente en juego. Los límites se explican en la siguiente sección.

Dónde termina el escudo

Su propia conducta. Por lo general, una LLC no lo protege de la responsabilidad por negligencia u otros actos ilícitos que usted cometa personalmente.
Avales personales. Un aval personal (personal guaranty), por ejemplo sobre una hipoteca comercial, lo hace personalmente responsable de esa deuda con independencia de la LLC.
Levantamiento del velo corporativo. Los tribunales de Nueva York pueden desconocer la entidad cuando el dueño ejerció un dominio completo sobre ella respecto de la transacción y utilizó ese dominio para cometer un fraude o un acto ilícito contra la persona que demanda. Entre las prácticas que respaldan el escudo están tener cuentas separadas, no mezclar fondos, contar con capital y seguro adecuados, tener un acuerdo operativo por escrito y firmar los contratos a nombre de la LLC.

Constituir la LLC correctamente

Publicación (LLC Law 206). Dentro de los 120 días posteriores a la entrada en vigor de los artículos de organización, una LLC de Nueva York debe publicar un aviso una vez por semana durante seis semanas consecutivas en dos periódicos designados por el secretario del condado, y luego presentar un Certificado de Publicación (Certificate of Publication) junto con las declaraciones juradas ante el Department of State (Departamento de Estado). Si esa prueba no se presenta dentro de los 120 días, la autoridad de la LLC para realizar actividades comerciales queda suspendida hasta que se presente.
Acuerdo operativo (LLC Law 417). Establece quién administra, qué ocurre si un miembro fallece o quiere retirarse, y cómo pueden transferirse las participaciones.

¿Una propiedad por cada LLC?

Muchos inversionistas tienen cada edificio en su propia LLC para que un reclamo en una propiedad tenga menos probabilidades de alcanzar el patrimonio neto de otra. Es un enfoque común, no un requisito legal, y cada LLC añade su propia constitución, publicación, cuenta bancaria y registros. La separación suele valer la pena cuando se tienen varios edificios, y menos cuando se trata de un solo condominio. Consulte nuestra guía para estructurar una cartera de bienes raíces.

La Ley de Transparencia de las LLC

La Ley de Transparencia de las LLC de Nueva York (LLC Transparency Act, LLC Law 1106 a 1108) entró en vigor el 1 de enero de 2026. La propia ley no dice que queden cubiertas únicamente las LLC constituidas en el extranjero; aplica la definición federal de “reporting company” a las LLC constituidas en Nueva York o autorizadas para hacer negocios en Nueva York. Al momento de redactar esta página, conforme a las normas federales vigentes y a la orientación del New York Department of State, esa definición alcanza únicamente a las LLC constituidas conforme a las leyes de un país extranjero que están autorizadas para hacer negocios en Nueva York, de modo que las LLC constituidas en Nueva York o en otros estados y territorios de los EE. UU. actualmente no tienen que presentar información. La ley podría cambiar, por lo que verificamos la norma vigente en cada ocasión.

Órdenes de afectación (charging orders)

Si un acreedor tiene una sentencia en su contra a título personal, la LLC Law 607 le permite obtener una orden de afectación (charging order) sobre su participación en la LLC, y el acreedor generalmente recibe solo los derechos de un cesionario. No afirmamos que sea el único recurso de un acreedor en Nueva York ni armamos un plan que dependa únicamente de ella.

Cómo tributa la LLC

A título de información general y no de asesoría fiscal: para efectos del impuesto federal sobre la renta, una LLC de un solo miembro, por defecto, no se considera una entidad separada de su dueño (disregarded entity) conforme a la Treasury Regulation 301.7701-3, y una LLC con dos o más miembros se trata por defecto como una sociedad (partnership). Consulte nuestra página sobre LLC y sociedades.

Transferir una Escritura Existente a una LLC o un Fideicomiso

El edificio no está en la LLC hasta que la escritura se transfiere efectivamente. Antes de firmar:

Impuestos de transferencia. La Tax Law 1405(b)(4) (sin contraprestación) y la 1405(b)(6) (mero cambio de identidad o de forma de titularidad), y para los inmuebles en la ciudad el New York City Administrative Code 11-2106(b)(8), pueden eximir una transferencia en la que no cambia la titularidad efectiva. Por lo general, sigue siendo necesario presentar la declaración del impuesto de transferencia aunque no se adeude impuesto alguno.
Su prestamista. Muchas hipotecas contienen una cláusula de vencimiento anticipado por venta (due-on-sale) que puede permitir al prestamista exigir el pago del préstamo si la propiedad se transfiere sin su consentimiento.
Seguro de título. Es posible que la póliza de título del propietario no se extienda al nuevo dueño.
Exenciones del impuesto predial. Exenciones como STAR pueden depender de que la titularidad sea individual y de que el propietario resida en el inmueble.
Aprobación de la junta de la cooperativa. La transferencia de acciones de una cooperativa a una LLC o a un fideicomiso generalmente requiere la aprobación de la junta.

Proteger la Vivienda en la que Usted Vive

Dos protecciones de Nueva York pueden aplicarse a la vivienda en la que usted vive sin necesidad de transferirla a una LLC o a un fideicomiso.

La exención de vivienda familiar (CPLR 5206)

Conforme a la CPLR 5206(a), la residencia principal ocupada por su dueño, incluidas las acciones de cooperativa y los condominios, está exenta de una sentencia monetaria hasta un monto determinado de capital por encima de los gravámenes y cargas, monto que ajusta el Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros). Para los condados de Kings, Queens, New York, Bronx, Richmond, Nassau, Suffolk, Rockland, Westchester y Putnam, la cifra es de $204,825 según el ajuste vigente desde el 1 de abril de 2024, y el próximo ajuste está programado para el 1 de abril de 2027. La exención de vivienda familiar (homestead exemption) no se aplica a una sentencia obtenida en su totalidad por el precio de compra, y cubre únicamente la vivienda en la que usted vive, no propiedades en alquiler o de inversión.

Tenencia por la totalidad para dueños casados

Conforme a la EPTL 6-2.2(b), un bien inmueble transmitido a cónyuges se tiene en tenencia por la totalidad (tenancy by the entirety) a menos que la escritura indique expresamente lo contrario, y conforme a la EPTL 6-2.2(c), las acciones de cooperativa y el contrato de arrendamiento de propietario (proprietary lease) que tienen los cónyuges pueden tenerse de la misma manera en el caso de transferencias realizadas a partir del 1 de enero de 1996. Según la jurisprudencia de Nueva York, el acreedor de uno solo de los cónyuges puede estar en condiciones de alcanzar la participación de ese cónyuge, pero mientras subsista la tenencia, la venta de esa participación generalmente permanece sujeta al derecho de supervivencia del otro cónyuge; el grado de protección que esto brinda depende de los hechos y puede ser limitado. Las deudas que ambos cónyuges deben no están protegidas, y el divorcio generalmente convierte la tenencia en una tenencia en común.

Fideicomisos, Bienes Raíces y Su Plan Patrimonial

Un fideicomiso revocable no protege los bienes de los acreedores de quien lo crea. Es una herramienta de planificación patrimonial, no un escudo frente a los acreedores.
Un fideicomiso en su propio beneficio generalmente no funciona frente a los acreedores. Conforme a la EPTL 7-3.1, un fideicomiso que usted crea en su propio beneficio es generalmente nulo frente a sus acreedores actuales y futuros, con sujeción a las excepciones previstas en la ley, incluidos los acuerdos de jubilación calificados (qualified retirement arrangements). Nueva York no tiene una ley de fideicomisos nacionales de protección de bienes (domestic asset protection trust).
Un fideicomiso irrevocable a favor de otros, constituido en el momento oportuno, puede ayudar. Un fideicomiso para su cónyuge o sus hijos, con términos que por lo general usted no puede revertir, puede tener las participaciones de la LLC que es dueña de un edificio. Una vez que la transferencia se completa y se realiza en el momento oportuno, esos bienes pueden quedar fuera del alcance de algunos acreedores futuros. La planificación para Medicaid sigue reglas distintas.

Conforme a la EPTL 7-1.18, un fideicomiso en vida es válido únicamente respecto de los bienes que efectivamente se le transmiten, de modo que la escritura o la cesión de la participación en la LLC debe completarse efectivamente. Consulte nuestras páginas sobre fideicomisos, nuestra guía sobre fideicomisos irrevocables en Nueva York y la planificación de la sucesión empresarial.

El Momento Oportuno: las Reglas de Nueva York sobre Transacciones Anulables

Las transferencias descritas en esta página funcionan únicamente si se completan antes de que surja un reclamo. La Ley Uniforme de Transacciones Anulables de Nueva York (Uniform Voidable Transactions Act), Debtor and Creditor Law Article 10, vigente desde el 4 de abril de 2020, permite a un acreedor deshacer las transferencias realizadas con la intención real de obstaculizar, retrasar o defraudar a un acreedor (DCL 273), y algunas transferencias sin necesidad de probar mala intención (DCL 273 y 274). Los reclamos que no exigen prueba de mala intención dependen de las circunstancias y de su situación financiera en ese momento. El acreedor generalmente debe probar estos reclamos mediante la preponderancia de la prueba. Conforme a la DCL 278, el plazo general es de cuatro años a partir de la transferencia; en los reclamos por intención real, el acreedor puede disponer en cambio de un año a partir del descubrimiento si ese plazo vence más tarde, y ciertas transferencias a insiders (partes vinculadas) conforme a la DCL 274(b) deben impugnarse dentro del año siguiente a la transferencia. Una transferencia realizada al mes siguiente de la lesión de un inquilino invita a una impugnación; una realizada cuando usted es solvente y no prevé ningún reclamo se sostiene sobre un terreno más firme. Consulte nuestra guía sobre estrategias de protección de bienes en Nueva York.

Lo Que No Haremos

No ocultamos bienes. Sin testaferros, titularidad no divulgada ni secreto en el extranjero.
No hacemos transferencias para eludir un reclamo existente. Si ya hay en curso una demanda, una sentencia o una gestión de cobro, revisaremos las opciones que quedan, pero no disfrazaremos una transferencia que un tribunal probablemente deshará.
Sin promesas. Los seguros, las entidades, la titulación y los fideicomisos tienen cada uno sus límites, y le diremos dónde están.

Propiedades Fuera de Nueva York

Estamos autorizados para ejercer el derecho solo en Nueva York y no asesoramos sobre la ley de otro estado. Para propiedades en otros lugares, nos coordinamos con abogados locales de ese lugar.

Cómo Trabajamos

Inventario. Cada propiedad, cómo está titulada, la hipoteca y cualquier aval personal, los seguros y cualquier reclamo o notificación.
Trabajo de entidades. Constituimos o ponemos en orden las LLC, preparamos los acuerdos operativos, nos encargamos de la publicación y establecemos las prácticas que respaldan el escudo.
Transferencias de escrituras. El consentimiento del prestamista, la cobertura de título, las declaraciones y exenciones del impuesto de transferencia y, luego, la escritura.
Vivienda y plan patrimonial. Confirmamos cómo está titulada su residencia e incorporamos las participaciones de la LLC en su testamento o fideicomiso, con una revisión cada vez que usted compre, venda o refinancie.

Preguntas Frecuentes

¿Una LLC me protege de todo reclamo relacionado con mi propiedad en alquiler?

No. Conforme a la LLC Law 609(a), usted no responde por las obligaciones de la LLC por el solo hecho de ser miembro o gerente, pero la LLC generalmente no lo protege de su propia negligencia, de un aval personal que usted haya firmado, ni cuando un tribunal determina que usted dominó la sociedad y la utilizó para cometer un fraude o un acto ilícito.

¿Necesito una LLC separada para cada edificio?

No por ley. Una LLC por edificio es un enfoque común porque así un reclamo en una propiedad tiene menos probabilidades de alcanzar el patrimonio neto de otra, pero cada LLC añade constitución, publicación, una cuenta bancaria y registros.

¿Deberé pagar impuesto de transferencia si transfiero la escritura de mi edificio a mi propia LLC?

Posiblemente no, pero por lo general sigue siendo necesario presentar la declaración. La Tax Law 1405(b)(4) y 1405(b)(6), y el New York City Administrative Code 11-2106(b)(8) para los inmuebles en la ciudad, pueden eximir una transferencia en la que no cambia la titularidad efectiva. También revisamos su hipoteca, el seguro de título, exenciones como STAR y, en el caso de una cooperativa, la aprobación de la junta.

¿Mi fideicomiso en vida revocable protege mi vivienda de las demandas?

No. Un fideicomiso revocable no protege los bienes de los acreedores de quien lo crea, y conforme a la EPTL 7-3.1 un fideicomiso que usted crea en su propio beneficio es generalmente nulo frente a sus acreedores, con sujeción a las excepciones previstas en la ley. Para la vivienda en la que usted vive, puede aplicarse la exención de vivienda familiar de la CPLR 5206, y si ambos cónyuges tienen el título en tenencia por la totalidad, esa forma de titularidad también puede ayudar, dentro de los límites descritos arriba.

¿Es demasiado tarde para proteger mi propiedad si ya me han demandado?

Una transferencia realizada después de que surge un reclamo puede impugnarse conforme a la Debtor and Creditor Law Article 10, y no haremos una para eludir un reclamo existente. Los seguros, la defensa del caso y su estructura actual siguen siendo importantes, y le diremos con franqueza qué opciones quedan disponibles.

¿Tengo que informar quiénes son los dueños de mi LLC de Nueva York conforme a la Ley de Transparencia de las LLC?

Al momento de redactar esta página, no en el caso de una LLC constituida en Nueva York. La ley (LLC Law 1106 a 1108) entró en vigor el 1 de enero de 2026, y su alcance sigue la definición federal de “reporting company”, la cual, conforme a las normas federales vigentes y a la orientación del New York Department of State, alcanza únicamente a las LLC constituidas conforme a las leyes de un país extranjero que están autorizadas para hacer negocios en Nueva York. La ley podría cambiar, por lo que confirmamos la norma vigente en cada ocasión.

Esta página es información general, no asesoría legal; cada situación es diferente.

Hable con un Abogado de Protección de Bienes Inmuebles en Nueva York

Podemos revisar lo que usted posee y decirle con claridad qué le ayudará y qué no. Llame al (212) 518-3868 o solicite una Consulta Gratuita. Estamos autorizados para ejercer el derecho solo en Nueva York y trabajamos con propietarios en Manhattan, Brooklyn, Queens, el Bronx, Staten Island y Long Island.

Protección contra la Responsabilidad Inmobiliaria para Propietarios en Nueva York