Семейный дом, унаследованный тремя братьями и сёстрами, может стать источником затяжного конфликта, если один хочет продать его, другой — сохранить, а третий не может определиться. Законодательство Нью-Йорка не заставляет совладельцев бесконечно оставаться в состоянии разногласий. Когда братья и сёстры совместно наследуют недвижимость и не могут прийти к согласию, иск о разделе имущества (partition action) предлагает путь вперёд под надзором суда.
Как братья и сёстры становятся совладельцами
Когда завещание оставляет недвижимость нескольким детям, либо когда имущество переходит по наследованию без завещания (intestacy) к нескольким братьям и сёстрам, результатом, как правило, становится общая долевая собственность (tenancy in common) согласно EPTL 6-2.2. Каждый из братьев и сестёр владеет неразделённой долей во всём имуществе, а не конкретной его частью, а значит, решения об имуществе, как правило, требуют согласия всех совладельцев. Такая схема отлично работает, когда взгляды братьев и сестёр совпадают, но становится неработоспособной, если их интересы расходятся, особенно в вопросах о том, продавать, сдавать в аренду, содержать или занимать имущество.
Что делает иск о разделе имущества
Любой совладелец недвижимости имеет право подать иск о разделе имущества независимо от желания остальных владельцев. Суд может разрешить спор одним из двух способов, и законодательство Нью-Йорка выражает предпочтение первому варианту, когда это практически осуществимо.
- Раздел в натуре (partition in kind) — физическое разделение имущества между владельцами, что редко практически осуществимо для одного семейного дома
- Раздел через продажу (partition by sale) — вынесение решения о продаже имущества и разделе выручки в соответствии с долей каждого владельца
В любом случае суд также может распорядиться о следующем:
- Учёт расходов и доходов, определяющий, кто оплачивал ипотеку, налоги, страхование и содержание, а также кто проживал в имуществе или получал от него выгоду
- Зачёты или компенсации совладельцу, который оплатил больше своей доли текущих расходов или улучшений
Финансовые сложности, которые часто возникают
Споры о разделе имущества между братьями и сёстрами редко сводятся только к вопросу о продаже. Они часто включают споры о том, что один из братьев или сестёр бесплатно проживает в имуществе, пока остальные ничего не получают, разногласия о том, кто должен оплачивать необходимый ремонт, и вопросы о том, увеличили ли улучшения, сделанные одним из владельцев, стоимость имущества настолько, чтобы оправдать возмещение расходов. Эти финансовые вопросы обычно разрешаются через процедуру учёта (accounting) в рамках производства о разделе имущества и могут существенно повлиять на то, как будет разделена итоговая выручка от продажи. Если разногласия восходят к тому, как администрировалось наследство изначально, они также могут пересекаться с более широкими вопросами наследственного производства и администрирования наследства.
Разрешение споров до их эскалации
Поскольку иски о разделе имущества могут быть дорогостоящими и могут привести к продаже, которую никто до конца не хочет, многие братья и сёстры выигрывают от попытки заключить соглашение о выкупе долей до подачи иска, при котором один из них выкупает доли остальных по справедливой оценке. Когда переговоры не дают результата, судебный процесс о разделе имущества обеспечивает, чтобы ни один совладелец не оставался бессрочно запертым в имуществе, которым он не может пользоваться или которое не может себе позволить. Такие споры иногда пересекаются с более широкими наследственными конфликтами, и семьям, столкнувшимся с обоими видами проблем, стоит учитывать, как пересекаются судебные споры по трастам и наследственным делам и споры об имуществе.
Если вы и ваши братья и сёстры зашли в тупик из-за унаследованного имущества, разрешение спора не обязательно должно означать постоянный разрыв в семье. Позвоните в Schwartsman Law Group по номеру +1 212 518 3868 или запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы обсудить свои варианты.
